Los impagos duplican el número de pisos embargados

Los bancos ya no esperan más. La situación económica les está obligando a subastar los pisos de los que no pueden pagar la hipoteca. El resultado es que se está duplicando el número de ejecuciones hipotecarias, lo que comúnmente se conoce como embargos de pisos, aunque el término no sea legalmente exacto. Así lo constatan los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El número de embargos de pisos alcanzó el año pasado los 723, el doble de los 361 registrados durante los doce meses anteriores.

Por provincias, la situación se está notando con más virulencia en Cáceres, donde han crecido el 129%. En Badajoz, los números se quedan en el 85,8%. En ambos territorios, el proceso se ha acelerado durante los tres últimos meses del año pasado.

No es algo exclusivo de Extremadura, las cifras se han disparado en el conjunto del país. Hasta tal punto que el número de expedientes abiertos el año pasado supera el de los tres ejercicios precedentes juntos.

Desborda incluso las previsiones de los propios tribunales, que estimaban que se alcanzaran las 53.000 ejecuciones en 2008. Finalmente, se han superado las 58.500.

La mayor parte de estos procedimientos son iniciados por las entidades financieras, bancos y cajas, ante el impago de las cuotas hipotecarias.

Simplificando mucho, este procedimiento consiste en pedir a un juez que subaste un piso para poder ingresar la cantidad que le adeuda el propietario más los intereses correspondientes.

Facilidades

Sin embargo, se trata de un proceso largo y caro, que muchas veces ofrece resultados mejorables. La mayoría de las entidades prefería aguantar todo el tiempo posible, dando incluso facilidades de pago y refinanciando la deuda, antes de ejecutar.

«Lo último que quiere un banco es entrar en la vía ejecutiva. Ése es el último extremo para recuperar el importe del préstamo». Así de contundente se muestra Javier Bardají, experto en mercados financieros y director de Banif-Banca Privada en Extremadura. «Por eso, se están utilizando fórmulas como la 'dación en pago'», que viene a ser algo así como entregar el piso a la entidad financiera a cambio de dar por escindida la deuda contraída.

«Antes, ejecutar era el último paso, y ahora es el único», abunda Francisco Rodríguez-Viñals, abogado con amplia experiencia en asuntos administrativos y relacionados con banca. «Antes las entidades buscaban alternativas, como presentar un fiador o refinanciar la deuda con una nueva hipoteca. Ahora ya no. No te quieren como cliente, y te lo dicen claramente. Te piden que traigas el dinero que les debes de otro banco o si no te ejecutan».

Las causas de estos impagos son bien conocidas. Fundamentalmente, hay que citar el aumento del desempleo, que reduce considerablemente los ingresos de las familias españolas.

El país ya ha superado los cuatro millones de desempleados. Los últimos datos de la EPA hablan de 106.300 personas en la cola del paro en Extremadura. Un millón de españoles tiene a todos sus miembros desempleados.

También hay que tener en cuenta que hay mucha gente que, manteniendo el empleo, tiene menos ingresos. Es el caso fundamentalmente de los trabajadores autónomos.

«El mercado hipotecario estaba absolutamente disparatado. El propio Banco de España venía alertando sobre el tema. Los criterios para conceder un crédito se habían flexibilizado mucho. En una época de crisis, muchas familias no han podido atender al pago de las hipotecas. Los ingresos familiares bajan y en un año tenemos en España casi dos millones más de parados. Desgraciadamente, muchas de estas personas estaba hipotecadas», cuenta Javier Bardají.

Más morosos

Hay otro factor a tener en cuenta, aunque está relacionado con el anterior. Es el repunte de la morosidad. Uno de los factores del profundo crecimiento económico de los últimos quince años se ha basado en el incremento del endeudamiento financiero.

Casi todos los créditos se pagaban porque había trabajo y la riqueza crecía. Pero eso acabó. En apenas año y medio la morosidad se ha disparado hasta el 4,13%. Todavía queda lejos el 9% que se alcanzó en la 'minicrisis' de 1993, pero los expertos auguran nuevas subidas.

Para Bardají, «el cambio ha sido muy brusco. Hemos pasado de estar en una situación casi idílica, con tasas de morosidad del 0,2%, a un escenario donde hay entidades que sobrepasan el 12%, que es una barbaridad. Lógicamente, eso ha llevado una avalancha de impagos».

Esta morosidad no afecta sólo al mercado inmobiliario. Un estudio de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (Asnef) predice que este año quedarán impagados el 20% de los créditos al consumo. Es decir, aquellos que se piden para pagar los viajes, los coches o la televisión de plasma.

A todo esto, la situación está colapsando los juzgados, «pero no por culpa de las ejecuciones hipotecarias -cuenta Rodríguez-Viñals-, sino por las resoluciones de contratos de compra-venta». Es decir, cuando alguien da la entrada para un piso en construcción y a la hora de escriturar se echa para atrás porque no puede pagar. La promotora le demanda para que firme la escritura pública y el ex comprador trata de que se resuelva el contrato.

En cuanto al perfil de propietario embargado, este abogado destaca que «son mayoría las personas jóvenes que llevan trabajando unos pocos años. Comienzan a tener ingresos, pero han empezado a vivir por encima de sus posibilidades. Quieren tener enseguida su casa en propiedad, algo muy propio de la mentalidad española, y luego no pueden pagarla».

Mapa nacional

Por lo general, las cosas andan peor fuera de Extremadura. En el conjunto del país, las ejecuciones hipotecarias crecieron un 126% a lo largo del año pasado. Las comunidades más afectadas por la ola de impagos han sido Murcia, La Rioja, Navarra, Andalucía, Cataluña y Baleares, todas ellas con crecimientos superiores al 140%.

Sólo Asturias, País Vasco, Galicia y Valencia no han alcanzado la barrera psicológica del 100% de crecimiento, que Extremadura supera por apenas tres décimas de punto.

Y parece que esto no ha acabado. El órgano de gobierno de los jueces españoles prevé que este año el incremento de los embargos sea del 43,5%. Pero sus últimas previsiones se quedaron muy cortas. Más despidos contenciososTodas las estadísticas que se conocen de un tiempo a esta parte coinciden en señalar la profundidad de la crisis económica que atraviesa actualmente el planeta. La situación se hizo especialmente conflictiva durante los últimos tres meses del año, cuando la tasa superó el 160%. En el conjunto del año, la región extremeña queda por encima de la media nacional (55,4%), aunque muy lejos de Murcia, que tiene la tasa más alta del país, con el 115,5%. En número total, destaca el número de despidos de Cataluña (19.500).Los despidos contenciosos, que son aquellos que llegan hasta los juzgados, no son una excepción. Según datos del Consejo General del Poder Judicial, el número de casos de este tipo que se han presentado en los juzgados de lo social de Extremadura creció el 65% durante el año pasado, hasta los 1.444 expedientes.

Las oficinas bancarias han llegado a la miniciudad que 'El pocero' ha construido en Seseña (Toledo) antes que cualquier otro negocio. Pero no ha sido para ofrecer depósitos, sino pisos. Curiosidades que tiene una crisis inédita en sus causas y también en sus consecuencias. Y es que las entidades financieras se han quedado con 2.000 de las 5.000 viviendas que Francisco Hernando, 'El pocero', ha construido cerca de Madrid.

Se las han quedado en pago por el dinero que se les debía, y tratan de venderlas con importantes descuentos, que alcanzan el 30% del valor.

Los bancos se están convirtiendo también en inmobiliarias. Puede parecer llamativo, pero en el fondo no lo es tanto. «Ya venden productos que no son exclusivamente financieros, como son los seguros», asegura Javier Bardají, experto en economía.

Según los últimos datos del Banco de España, las entidades contaban al cierre del año pasado con activos inmobiliarios por valor de 19.821 millones de euros, el 8% más que doce meses antes. Hay otro dato a tener en cuenta. Hace unos meses, el número de entidades que ofrecía pisos no llegaba a la decena. Ahora, supera la treintena. Y no se trata de cualquiera. En este negocio están firmas de tanto renombre como el Santander, BBVA y La Caixa.

Se la quedan

La fórmula más usual por la que un banco se convierte en propietario deriva de una figura legal que estaba en desuso y ahora se está recuperando. Se llama 'dación en pago'.

Para no tener que acudir a la vía judicial, siempre lenta y cara, las entidades están recurriendo a esta fórmula, que se basa en que el hipotecado cede su vivienda al banco a cambio de que la institución le anule la deuda que tenía contraída con él en forma de hipoteca.

En estos casos, «el banco prefiere quedarse el piso después de haber tasado de nuevo el inmueble a la baja. Así lo puede sacar de nuevo al mercado con un precio muy competitivo, y por eso hay una oferta importante de pisos y locales que las entidades están sacando al mercado porque se los han quedado como dación de pago. Los sacan al mercado a través de su red comercial de oficinas», comenta Bardají.

En el sector bancario también se conoce como 'efecto sonajero'. El término, empleado con algo de sorna, hace referencia al sonido que hace el manojo de llaves que el cliente deposita en la oficina bancaria cuando no puede hacer frente al pago de las cuotas.

Sin embargo, parece que este fenómeno aún no se está generalizando en el caso de particulares. «De momento, el problema que ahora se le plantea a los bancos son las promociones que no están terminadas», cuenta el abogado Francisco Rodríguez-Viñals.

Explica que «éstas se iniciaron hace poco y el promotor se ha quedado sin dinero antes de acabar. En algunos casos, los pisos están vendidos en documento privado a las familias, pero todo está parado». Ante esto, «los bancos también se están convirtiendo en promotoras. Es decir, recibe el edificio en pago de la deuda, y éste se encarga de terminar el edificio junto a los dueños, si los hubiera». En otros casos, ni siquiera hay compradores.