Una cláusula que te rebaja el alquiler

Rebus sic stantibus'. Esa es la cláusula que tiene revolucionados a los bufetes de medio mundo después de que la Audiencia Provincial de Badajoz diese la razón a un empresario que rechazó abonar el alquiler de un local en los dos meses que duró el estado de alarma. En esas ocho primeras semanas de pandemia los ciudadanos se vieron obligados a permanecer en casa y la actividad comercial se suprimió para todos aquellos negocios que no resultasen esenciales. La mayor parte de los propietarios decidieron rebajar el alquiler al 50% o incluso perdonarlo, pero hubo personas que reclamaron la totalidad.

Es lo que sucedió con un local de Don Benito, lo que desembocó en un conflicto judicial que se ha resuelto en una sentencia que rebaja a la mitad el alquiler en esos dos meses tras aplicar la cláusula 'Rebus sic stantibus'.

El fallo ha sido comentado a nivel nacional pero en la Audiencia de Badajoz no es la primera vez que se estudia un caso de este tipo. En el año 2014 fue dictada otra sentencia en la que una de las partes solicitaba la aplicación de esa cláusula.

Ese otro auto fechado en septiembre de 2014 resolvía el conflicto que se planteó en 2013 cuando Unibail Rodamco Proyectos, la propietaria de El Faro, reclamó que Bricor abonase una importante indemnización por incumplir un contrato firmado en 2010 en el que se comprometía a abrir una gran tienda de bricolaje.

Rodamco solicitó que Bricor fuese condenada a abrir y explotar la tienda. Además, pidió que pagase 850.430 euros «por el alquiler» desde la fecha de apertura de El Faro, que se produjo en 2012, y 1.756,750 euros como compensación a los daños que causó a esta gran superficie comercial no contar con uno de sus negocios insignia.

Tras conocer esa demanda, Bricor argumentó que le había sido imposible cumplir el contrato «por la crisis galopante» que había afectado a la economía. Para ello recurrió a la cláusula Rebus sic stantibus, planteando que el gran cambio económico, completamente inesperado, hacía «inviable» ese negocio.

En un primer momento el Juzgado de Primera Instancia 5 de Badajoz dio la razón a Rodamco y declaró probado que Bricor había incumplido el contrato sin motivo, razón por la que le obligó a abrir la tienda de bricolaje y a satisfacer los alrededor de 2,5 millones de euros que solicitaba la empresa demandante.

Pero Bricor recurrió la sentencia ante la Sección Civil de la Audiencia de Badajoz, que al igual que ocurrió semanas atrás con el conflicto surgido por el alquiler de la tienda de Don Benito, fue la encargada de fijar una postura.

En aquel fallo el motivo de litigio era un local de 7.406 metros cuadrados, con un almacén anexo de 2.297 metros, para el que se pactó un alquiler de 15 años. Ese era el objeto del contrato, en el que se fijaba un alquiler mensual de 9,25 euros por metro cuadrado (casi 90.000 euros mensuales) además de una cláusula por la que Bricor se comprometía a indemnizar con 300 euros diarios a Rodamco por cada día que se retrasase la apertura de la tienda de bricolaje desde la puesta en marcha del centro comercial, cantidad que subía a 600 euros diarios a partir del día 16.

En su auto la Audiencia consideró adecuado conceder a Rodamco el derecho a aplicar esa cláusula contractual. Sentenció que aunque ese tipo de obligaciones no son habituales en los contratos de alquiler, sí se aplican cuando se trata de grandes centros comerciales. «En este caso, además del arrendamiento, para el buen funcionamiento del centro comercial es necesario que la actividad comercial sea uniforme (...). Es más, la inicial apertura al público es muy importante de cara al éxito del centro comercial. En el momento de la inauguración cada comerciante debe tener a punto su local y cumplir su compromiso de apertura».

Contra esos argumentos Bricor expuso que «ante un escenario donde todos los indicadores económicos son negativos, no resulta exigible la apertura de un negocio de entrada ruinoso». «Si la ejecución del contrato no es posible, procedería la resolución sin tener que soportar más cargas que el pago de 6 meses de renta».

Abundaba en la idea de que entre el momento de la firma del contrato en septiembre de 2010 y la apertura de El Faro en el año 2012 se produjo «un brusco e imprevisible deterioro».

Sin embargo, la Audiencia entendió que no se sostenía el informe económico pericial aportado por Bricor, en el que se aseguraba que en 2010 no se preveía una crisis económica prolongada. «Por mucho empeño que ponga la demandada en la legítima defensa de sus intereses, unos simples datos estadísticos no pueden hacer parecer lo que nunca fue. La pretendida recuperación económica de 2010 nuca fue tal, fue más un anhelo que otra cosa, por lo que carece de fundamento sostener que en 2010 la crisis económica parecía estar llegando a su fin».

La Audiencia concluía por tanto que cuando Bricor firmó el contrato debía ser consciente de la grave crisis que afectaba al consumo. Descartaba que existiese ese supuesto «acontecimiento económico extraordinario» que haría prevalecer la cláusula Rebus sic stantibus (la traducción al castellano es 'mientras continúen así las cosas') por la que se puede anular un contrato si se ha producido una circunstancia extraordinaria imprevisible (por ejemplo una guerra) que haga inviable el objeto del contrato.

Entendió el tribunal que Rodamco tenía derecho a exigir a Bricor el cumplimiento íntegro de sus obligaciones, justo lo contrario que ocurrió semanas atrás con el local de Don Benito, cuyo alquiler se rebajó al 50% porque hace 15 años, cuando se firmó ese otro contrato, era imposible prever un Estado de Alarma como el que se vivió en España en 2020 a causa de la pandemia.

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