El mercado inmobiliario extremeño no nota todavía el encarecimiento de las hipotecas

El número de operaciones mantiene su tendencia al alza iniciada en 2016 –solo interrumpida de manera momentánea por la irrupción de la pandemia en 2020– y alcanza su dato más elevado desde 2009, cuando empezaron a notarse con mayor dureza en la región los estragos de la crisis económica.

En Extremadura se vendieron 9.899 viviendas en los once primeros meses del año pasado –el de noviembre es el último dato que tiene recogido el Instituto Nacional de Estadística (INE)– que es un 15% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior. Se trata de un crecimiento inferior al registrado en el conjunto del país, que rozó el 17%.

«Se está construyendo, sobre todo en Badajoz, pero quizá menos de lo necesario»

José Luis Iglesias

Gerente de Pymecon

«No es lógico el ritmo de las ventas y ya estamos comprobando un frenazo»

Juan Alberto Carretero

Portavoz de Uniba

En el buen comportamiento del sector ha tenido un peso destacado la vivienda a estrenar. Se vendieron 1.239 en los once primeros meses del año pasado, frente a las 1.085 de 2021: un 14% más. «De vivienda nueva se está vendiendo casi todo; si no se vende más es porque no hay más», afirma Juan Alberto Carretero, portavoz de Uniba, la unión de inmobiliarias de Badajoz, sorprendido por la evolución del mercado en un año complicado desde el punto de vista económico.

Porque no solo los tipos de interés y los costes de las familias han subido, también lo ha hecho el precio de la vivienda durante 2022. «Hasta junio, a partir de entonces se ha mantenido más estable», puntualiza Manuela Pérez, de la inmobiliaria del mismo nombre.

La demanda, sin embargo, ha sido realmente alta pese al endurecimiento de las condiciones hipotecarias. «Sí estamos comprobando un ligero frenazo en los últimos meses del año», indica Carretero. En los datos se demuestra: la compraventa de viviendas se mueve ligeramente a la baja desde septiembre. El portavoz de Uniba lo achaca a que cada vez hay menos propiedades en el mercado y a que se tarda más en venderlas debido, precisamente, a las mayores dificultades que tienen los compradores en lograr financiación por parte de las entidades bancarias. «La gente viene con menos nivel de ahorro que hace unos meses», reconoce.

«El margen de los promotores era de un 20%, ahora eso se ha reducido a la mitad»

Abelardo Martín

Presidente de promotores de CNC Extremadura

«La vivienda subió de precio hasta junio, desde entonces se ha mantenido estable»

Manuela Pérez

Inmobiliaria Manuela Pérez

«El principio de año fue bastante mejor, luego ha ido algo peor; en parte porque los tipos de interés han ido subiendo», remarca en la misma línea, Pérez, que tiene su inmobiliaria en la ciudad de Cáceres.

Eso no impide que el volumen de hipotecas para viviendas firmadas el año pasado en la región –hasta el mes de octubre– haya sido el más elevado desde 2011. Se constituyeron 6.605, lo que supone unas 660 al mes. Es un 4,5% más que en 2021 y un 43% más que en 2019, antes de la pandemia.

Uno de los aspectos, que según los agentes del sector, influyen en la elevada demanda de viviendas en Extremadura es la subida del precio de los alquileres que se ha producido en el último año.

El encarecimiento de las rentas a las que deben hacer frente los inquilinos fomenta la compra. «Las hipotecas de importes más habituales –la media del dinero que se solicita al banco en las constituidas en la región durante 2022 fue de 88.200 euros– suponen cuotas que están por debajo de lo que se paga de alquiler en las grandes ciudades», señala Carretero.

Desde el lado de la oferta, el reducido stock que está en venta también tira hacia arriba del precio. «Apenas hay vivienda usada y la poca que hay se ha encarecido mucho», asegura el portavoz de Uniba, que considera que a lo largo del presente año se corregirá el precio ligeramente a la baja. «Entre un 5% y un 10% tienen que reducirse los precios», calcula.

Tampoco hay demasiadas posibilidades de adquirir vivienda nueva. «Se está construyendo en toda la región, sobre todo en la ciudad de Badajoz, aunque quizá menos de lo que es necesario», apunta José Luis Iglesias, gerente de Pymecon.

Incluso, pese a lo que se observa en las grandes núcleos de población de la región, la construcción muestra signos de ralentización. En 2022 –de nuevo con datos actualizados hasta octubre– se concedieron visados de obra nueva para 1.179 viviendas, un 34,5% menos que en el mismo periodo del año anterior. Una realidad que tampoco ayuda a ampliar la oferta.

El encarecimiento de los materiales de construcción, junto a los problemas de abastecimiento y la escasez de mano de obra son los principales problemas a los que se han enfrentado los promotores de vivienda a lo largo del año y pueden estar detrás de la reducción del número de visados. «Son aspectos que provocan que el precio final de la vivienda haya subido», expone Abelardo Martín, presidente de los promotores de CNC en Extremadura.

Aunque no solo los compradores han notado en sus bolsillos las complicaciones derivadas de la inflación, de la pandemia y de la guerra en Ucrania. Según Martín, los promotores también han visto reducidos sus márgenes. «Antes se trabajaba con una previsión del 20% de beneficio bruto; teniendo en cuenta los impuestos y que una promoción tarda unos tres años en terminarse, eso suponía un 5% anual, más o menos; ahora eso se ha reducido a la mitad y a los promotores no les queda más remedio que ajustarse», explica.

Las constructoras tienen problemas para completar sus plantillas, lo que conlleva más gastos. «No solo se produce una subasta de los trabajadores, también retrasos que aumentan los costes indirectos de una promoción», comenta Martín.

Por otra parte, la reducción de las propias promociones –«lo normal es que sean de entre ocho y doce viviendas, no más grandes», afirman desde CNC– provoca que la rentabilidad no se pueda lograr gracias al volumen de ventas. La consecuencia, de nuevo, un aumento de precio al final de la cadena.

Así, las viviendas se han encarecido. «En Cáceres tenemos unifamiliares por 270.000 euros, que son por lo menos 30.000 euros más que en 2019, y pisos grandes y céntricos que se van a los 180.000 euros», aporta la propietaria de la inmobiliaria Manuela Pérez. El ejemplo que pone el portavoz de Uniba para Badajoz es menos conciso. «La brecha de precio va de los 150.000 a los 250.000 euros», facilita Carretero.

El aumento de costes de la construcción tiene otra derivada. «No se está construyendo vivienda nueva de tipo medio con precios más asequibles; tampoco se está haciendo nada de VPO (vivienda de protección oficial)», dice el presidente de los promotores de CNC. Esto impide a muchas familias acceder a viviendas a estrenar.

Para adquirir una vivienda de 220.000 euros son necesarios unos ahorros que ronden los 50.000 euros y las cuotas de la hipoteca estarían muy cerca de los 800 euros mensuales. «No son fáciles de asumir con los sueldos que hay en Extremadura», aporta el portavoz de Uniba.

De cara al recién estrenado año, las previsiones no son demasiado optimistas. «Ojalá sea como 2022», pide Martín desde la CNC.

Por el momento, la entrada en vigor del nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE) va a encarecer aún más la construcción para ajustarse a los requerimientos que plantea. Se notará en el precio final, por lo que la vivienda nueva puede todavía subir algo más.

No ayudará a reducir los costes de los promotores la evolución del precio de los materiales de construcción. «Es cierto que se han estabilizado, pero no se están abaratando, por lo que por ahí no va a venir una reducción del precio final», apuntan desde Pymecon.

Por otro lado, desde el sector inmobiliario extremeño se empiezan a ver signos que apuntan a un cambio de ciclo. A nivel nacional son, por el momento, más evidentes. «No es lógico el ritmo de ventas que está habiendo si se compara con el resto de sectores», entiende Carretero.

Así, este contexto de tipos de interés al alza y de incertidumbre económica es visto como una amenaza que puede retraer a los compradores. Lo mismo sucede con los elevados precios de las viviendas y el aumento en los costes que están sintiendo las familias.

Con todo esto, el pronóstico que hacen los profesionales no es el más halagüeño. «Los cambios de tendencia se producen más o menos cada siete años y en 2013 fue cuando menos viviendas se vendieron en la región; desde entonces el mercado ha ido al alza y en 2020 llegó la pandemia, que mostró a muchas familias las deficiencias de sus hogares; eso prorrogó la buena marcha de las ventas, pero ahora sí parece que llega un frenazo», analiza los próximos meses el portavoz de Uniba.